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　　1、第十六章第十六章 物权概述物权概述第一节第一节 物权的概念、性质与特征物权的概念、性质与特征 一、物权的概念与性质一、物权的概念与性质 何谓物权何谓物权 物权法第2条第3款有明确的定义，即“权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”二、物权的特征二、物权的特征物权是支配权支配权是直接支配客体的权利。“支配”即权利人依其意思对权利客体进行管领或处置物权是绝对权 绝对权也称“对世权”。绝对权能够对权利人之外的每一个人产生效力，每一个人都应尊重它物权是财产权第二节第二节 物权的客体物权的客体一、物的概念一、物的概念在我国物权法中，物仅指有体物，分为动产和不动产。

　　2、但法律可以规定权利作为物权的客体，如知识产权中的财产权利、应收账款、基金份额可以质押，建设用地使用权可以抵押。这些情形中，权利都成了物权的客体。至于作品、商标、发明、电力、风力、频道等无形财产，应由专门的法律如著作权法、专利法、商标法等加以调整。二、物的特征二、物的特征物必须存在于人体之外。任何人、任何活着的人体都不是物。物须为人力所能控制。物权的特征之一就在于对物的支配，即管领控制该物法律上的物能够很好的满足人类社会生活的需要，即在社会一般观念上被认为能够很好的满足人类社会生活的需要。有体物不同于有形物三、不动产与动产的区分及意三、不动产与动产的区分及意义义 动产与不动产是对物的最主要的分类。简单地说，

　　3、二者的区分标准为物是否可移动。不动产，是指依其自然性质不能移动，或一经移动便会损害其经济价值的物，包括土地和土地附着物。不动产之外的物就是动产。三、不动产与动产的区分及意三、不动产与动产的区分及意义义 不动产的含义我国法上的不动产主要是指土地以及地上定着物。其中，地上定着物又包括建筑物、构筑物、林木等。在我国法上的不动产应当包括土地、海域、地上（海上）定着物。三、不动产与动产的区分及意三、不动产与动产的区分及意义义 动产的含义在物的范围中，排除了不动产，剩下的都是动产，如金钱、原材料、半成品、产品、机械设备、交通运输工具等。机动车、船舶、航空器等交通运输工具。这类物本质上属于动产，但因法律允许

　　4、其物权变动上准用不动产的物权变动的规则（进行登记），故此，人们也将它们称为“准不动产”。三、不动产与动产的区分及意三、不动产与动产的区分及意义义 区分的意义基于法律行为的物权变动的公示方法不同。基于法律行为的物权变动的公示方法不同。动产（交动产（交付）；不动产（登记）。付）；不动产（登记）。能设立的物权类型不同。能设立的物权类型不同。所有权（动产、不动产）；所有权（动产、不动产）；用益物权（不动产）。用益物权（不动产）。法律对不动产物权的限制多于动产物权。法律对不动产物权的限制多于动产物权。四、物的其他分类四、物的其他分类 主物与从物。从物是指非主物的成分，常助主物之效用从物是指非主物的成分，

　　5、常助主物之效用而同属于一人之物。从物所辅助的物，即主物。而同属于一人之物。从物所辅助的物，即主物。原物与孳息。原物是指产生孳息的物，而孳息分为天然原物是指产生孳息的物，而孳息分为天然孳息与法定孳息。孳息与法定孳息。可分物与不可分物。依据物能否分割以及分割是否损害依据物能否分割以及分割是否损害该物的用途及价值。该物的用途及价值。流通物、限制流通物与禁止流通物。以物在流转过程中以物在流转过程中所受限制的程度为标准所受限制的程度为标准。四、物的其他分类四、物的其他分类 消费物与非消费物。消费物一经使用便不复存在。可替代物与无法替代物。可替代物与无法替代物的划分限于动产。特定物与不特定物。特定物与不特

　　6、定物的区分完全根据当事人的主观意思来进行。单一物、结合物与集合物。单一物是指在形态上能够独立成为个体的物；结合物，是指由数个物结合而成的，在社会观念上被看作一个独立个体的物；集合物，是指由多个单一物或结合物集合而成的物。第三节第三节 物权的效力物权的效力一、概念与类型一、概念与类型物权的效力 为实现物权的内容，法律上所赋予权利人的权能 物权的一般效力为排他效力与优先效力，它们是物权为实现其内容所必备的权能。物权请求权，不属于物权效力。追及效力是物权优先效力或者物上请求权的应有之义，不属于一项独立的物权效力。二、排他效力二、排他效力物权法第2条第3款将物权界定为“权利人依法对特定的物享有直接支配

　　7、和排他的权利”。基于物权的排他性，同一物上不得同时存在两个所有权或者内容相互冲突的两项他物权，此谓“一物一权原则”。物权之所以具有排他的效力，就为了保障权利人能够独自享有标的物的利益。二、排他效力二、排他效力具体体现 在同一物上，只能存在一项所有权。第三人因善意取得或取得时效而取得某物的所有权时，该物上原先存在的所有权消灭，物的原所有人不能再基于其所有权请求返还原物。在同一物上，不能同时存在两个或两个以上性质互不相容的他物权。物权的排他效力有强弱之分。三三、优先优先效力效力通说认为，物权的优先效力一方面意味着物权具有优先于债权的效力，另一方面也代表着同一物上多项物权并存时其它们之间的优先效力

　　8、。物权法最终没有对物权的优先效力作出明确的规定。三三、优先优先效力效力物权优先于债权的效力 特定物即使慢慢的变成了某一债权的标的物，如果其上成立了物权的，则该物权优先于债权。当某物构成某人的一般财产时，其债权人即使通过强制执行或者破产程序，就该物享有物权的人也优先于债权人。三三、优先优先效力效力“物权优先于债权”的例外 买卖不破租赁，即在不动产租赁中，先设定的租赁权优先于在后的所有权或者抵押权。物权不能优先于法律赋予了优先效力的某些债权。物权不能优先于办理了预告登记的债权。三三、优先优先效力效力物权之间的优先效力 同一物上并存多项物权时，设立在先的物权优先于设立在后的物权。设立时间相同的，两个物权

　　9、的地位平等。在某些情况下，当法律基于社会公共利益等因素的考虑，对物权相互间效力另有规定的，则从其规定（如物权法第239条、海商法第25条）。第四节第四节 物权的类型物权的类型一、所有权与定限物权一、所有权与定限物权以权利人对标的物的支配范围为标准，可将物权分为所有权与定限物权。所有权，是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。定限物权，也称限制物权，它是在所有权的基础上产生的。定限物权包括用益物权和担保物权。定限物权的效力优先于所有权。二、动产物权、不动产物权与权利物权二、动产物权、不动产物权与权利物权依据物权的客体是动产、不动产还是权利，可将物权分为动产物权、不动产物权与权

　　10、利物权。存在于动产之上的物权，有动产所有权、动产质权、动产抵押权、留置权等。存在于不动产之上的物权，如房屋所有权、土地所有权、房屋抵押权以及建设用地使用权、土地承包经营权等，为不动产物权。权利物权是指那些以不动产物权为客体的物权，如建设用地使用权上设立的抵押权、四荒土地承包经营权上设立的抵押权。三、主物权与从物权三、主物权与从物权依据物权是否有独立性，可将物权分为主物权与从物权。主物权是指能够独立存在的物权，如所有权、国有土地使用权、宅基地使用权等，它们不依赖于其他权利而独立存在。从物权是指无法独立存在而必须依附于其他权利的物权，如抵押权、质权、留置权等担保物权，本身不能独立存在，而从属于被担

　　11、保的债权；再如，地役权从属于需役地的所有权或使用权。四、意定物权与法定物权四、意定物权与法定物权 以物权的发生是基于当事人的意思还是依据法律的规定，可将物权分为意定物权与法定物权。意定物权，是指依据当事人的意思而设立的物权，绝大部分物权都是意定物权，如我国法上的建设用地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、质权等。法定物权是依据法律规定而直接产生的物权。少部分物权，如留置权、船舶优先权、建设工程价款优先受偿权等，为法定物权。五、有期限物权与无期限物权五、有期限物权与无期限物权 以物权的发生是基于当事人的意思还是依据法律的规定，可将物权分为意定物权与法定物权。有期限物权是指有一定存续期间的物权

　　12、，该期限可由当事人约定，也可由法律规定。即便是当事人约定，法律上也往往会对其最长期限进行限制。无期限物权是指没有一定存续期间而永久存续的物权。所有权是无期限的物权。第十七章第十七章 物权法概述物权法概述第一节第一节 物权法的含义、调整范物权法的含义、调整范围与功能围与功能 一、物权法的含义一、物权法的含义物权法就是调整因物的归属和利用而产生的民事关系的法律规范的总和（物权法第2条第1款）。广义上的物权法，也称实质意义上的物权法，泛指以调整物权关系为对象的一切法律规范。它不仅包括了狭义的物权法即民法典的物权编，还包括其他所有的以调整因物的归属和利用而产生的民事关系的法律规范。二、物权法的调整范围

　　13、二、物权法的调整范围物权法只是调整围绕着物的归属和利用而发生的民事关系，即物权关系。物权法调整的民事关系包括以下两类：因物的归属而发生的民事关系。即物上的何种物权归何人。因物的利用而发生的民事关系。如物权法第7章对相邻关系的规定，第3编对用益物权的规定，第4编对担保物权的规定等。三、物权法的性质三、物权法的性质物权法属于私法但又常受制于公法规范。物权法中的法律规范多为强行性规范。物权法具有浓厚的固有法色彩。四、物权法的功能四、物权法的功能物权法有助于实现民事主体在财产法领域中的自由与自治，使其能够有尊严地、自我负责地生活，规划自己的未来。物权法有助于清晰、准确地界定物上的权利归属，减少纷争，降

　　14、低交易成本，维护交易安全，最终实现交易的快捷与高效。物权法对因物的归属和利用而产生的民事关系的调整能够形成一种良好的机制，为人们创造财富的行为提供持久稳定的激励机制，促使资产转换为资本，服务于繁荣社会经济的目的。第第二二节节我国物权法的立法目的我国物权法的立法目的 一、维护国家基本经济制度一、维护国家基本经济制度物权法将原草案中第1章的名称由“一般规定”修改为“根本原则”，并在第3条第1款专门规定：“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济一起发展的基本经济制度”，这就从另一方面代表着维护我国基本经济制度是物权法的一项根本原则。物权法在第5章对国家所有权与集体所有权这两类公有制的法律形式

　　15、作出了详细的规定，这些规定都鲜明地体现了在我国社会主义初级阶段是坚持公有制为主体的基本经济制度。二、维护社会主义市场经济秩序二、维护社会主义市场经济秩序通过制定物权法，确认物的归属，明确所有权和用益物权、担保物权的内容，保障各种市场主体的平等法律地位和发展权利，依法保护权利人的物权，对于发展社会主义市场经济具备极其重大作用。三、明确物的归属三、明确物的归属我国物权法通过以下制度设计实现了“明确物的归属”的立法目的：在基于法律行为的物权变动中，明确采取的立法模式，以登记、交付作为不动产、动产物权变动的生效要件。物权法在第2章对不动产登记制度、动产交付规则作出详细的规定。物权法还专节（第2章第

　　16、3节）规定了非基于法律行为的物权变动。三、明确物的归属三、明确物的归属物权法第5章对国家所有权、集体所有权和私人所有权客体范围的明确规定。物权法第6章对于建筑物区分所有权中的专有部分、共有部分作出了较为详细的规定。物权法第8章对“共有”的概念、类型以及权利的行使作出了明确的规定，第9章专门对善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物或隐藏物、主物与从物的关系、孳息的归属等问题作出了规定。物权法在第3编、第4编逐一规定了各类用益物权、担保物权的种类、内容等问题。四、发挥物的效用四、发挥物的效用物权法增加了以前法律没有规定的若干新型物权，如第14章规定的地役权、第181条规定的浮动抵押、第223条规定的若干

　　17、新型权利的质押（可转让的基金份额、应收账款）等。物权法允许在土地的地表、地上或者地下分别设立建设用地使用权。物权法允许以正在建造的建筑物、船舶、航空器设定抵押，允许同一财产向两个以上债权人进行抵押且抵押权担保的债权金额不受抵押财产的价值的限制，废弃了担保法禁止超额抵押的规定。五、保护权利人的物权五、保护权利人的物权为保护权利人的物权，物权法作出了如下规定：第4条明确规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。专章（第3章）规定了物权的保护方法，其中不仅规定了返还原物、排除妨害、消除危险这三类物权请求权，还规定了侵权赔偿相应的责任、行政责任和刑事责任。五、保

　　18、护权利人的物权五、保护权利人的物权明确规定了征收的条件必须是为了公共利益的需要，同时要求必须给予相应的补偿，并对征用的补偿也作出了相应的规定。第56条、第61条、第65条、第68条依次规定了侵害国有资产的法律责任、禁止侵害集体财产、禁止侵害私人的合法财产、保护社会团体依法所有的财产。首次对占有作出了规定，并赋予占有人以占有保护请求权。第三节第三节我国物权法的根本原则我国物权法的根本原则 一、平等保护原则一、平等保护原则平等保护各类物权是我国物权法的根本原则，它意味着，我国法律对于物权，无论是国家的、集体的，还是私人的，都给予平等的保护。无论是国家享有的物权、集体享有的物权，还是私人、其他权利人

　　19、享有的物权，它们在物权法中的地位都是平等的。无论是国家享有的物权、集体享有的物权，还是私人或其他权利人享有的物权，都受到同样的保护，任何单位和个人均不得侵犯（物权法第4条）。二、物权法定原则二、物权法定原则物权的种类和内容应由法律规定，当事人不得任意创设与法律的规定所不同的物权或改变既有物权的内容。物权的种类必须由法律规定，当事人不得任意创设法律没有规定的物权。物权的内容由法律规定。所谓物权的内容是指物权的权利义务关系。物权法定原则中的“法”仅指“法律”，仅限于全国人民代表大会及其常务委员会制定的规范性法律文件，不包括行政法规、地方性法规，更不包括部门规章和地方政府规章。二、物权法定原则二、

　　20、物权法定原则违反物权法定原则的后果如果法律明确规定了违反物权法定原则的效果时，应依据法律该规定加以处理。虽然法律没有特别规定违反物权法定原则的法律效果，但是当事人关于物权种类或内容的约定违反了禁止性规定，原则上应当认为该约定无效。如果当事人创设物权的法律行为虽未发生创设该物权的法律效果，但是符合其他法律行为的要件，则当事人之间仍然产生该法律行为的效果。三、物权的公示与公信原则三、物权的公示与公信原则物权的公示原则物权的公示原则（das Publizitaetsprinzip/Offenkundigkeitsprinzip）是立法者为了使物权法律关系更加清晰，保证法律交易的安全而确立的一项物权法

　　21、中的根本原则。因法律行为导致物权的取得、变更或丧失的，须透过法定的方式向外界加以展示，使他人得以知悉，否则就没办法产生一定的法律效果。现代物权法中，不动产物权以登记为其公示方法，动产物权则以占有（交付）为公示方法。三、物权的公示与公信原则三、物权的公示与公信原则物权的公信原则物权的公信原则（das Gutglaubensprinzip）是指，对信赖令人推测物权存在的外观表象（即登记、占有等公示方法）的信赖人，即使在该外观表象并不伴随着实质权利而为空虚存在的情形下，也保护该信赖之原则。我国物权法明确承认了物权的公信原则。在我国法上，物权公信原则不仅适用于动产物权变动，也适用于不动产物权变动。三、物权

　　22、的公示与公信原则三、物权的公示与公信原则物权公示公信原则的适合使用的范围物权公示原则仅仅适用于基于法律行为的物权变动，而不适用于非因法律行为的物权变动。物权公信原则也仅适用于基于法律行为的物权变动。四、物权特定原则四、物权特定原则物权特定原则，也称“物权客体特定原则”或“一物一权原则”，是指物权的客体必须是特定的，至少在实现该物权时，其客体是可得特定的。从物权法第2条第3款对物权的界定来看，我国物权法明确承认了物权特定原则。第十八章第十八章 物权变动物权变动第一节第一节 物权变动的含义与类型物权变动的含义与类型 一、物权变动的含义一、物权变动的含义物权的变动，就是指物权的产生、变更和消灭。而从物权人

　　23、的角度来看，物权的变动即物权的取得、变更和丧失。一、物权变动的含义一、物权变动的含义（一）物权的取得原始取得。又称“固有取得”或“权利的绝对发生”，是指权利人取得某物的权利并非基于原权利人的权利。继受取得。又称“传来取得”或“权利的相对发生”，是指权利人是基于原权利人对其物权的让与而取得物权的。移转继受取得和创设继受取得；特定继受取得和概括继受取得。一、物权变动的含义一、物权变动的含义（二）物权的变更广义的物权变更，是指物权的主体、客体或内容的变更，因此物权的取得、消灭也被包含在物权的变更当中了。狭义的物权变更，仅仅是指在物权的主体不发生明显的变化的情况下，只是物权的客体或内容发生变更。一、物权变动

　　24、的含义一、物权变动的含义（三）物权的消灭物权的绝对消灭，是指物权从此不复存在。例如，甲的A房屋因火灾被彻底烧毁，此时甲针对A房屋的所有权就属于绝对消灭，因为它已不复存在。物权的相对消灭，是指物权本身依然存在，只是物权的主体发生了改变。就原权利人而言，这是所谓物权的“消灭”了，实际上，也就是物权的转让。一、物权变动的含义一、物权变动的含义（三）物权的消灭此处提到的物权的消灭仅指物权的绝对消灭导致物权绝对消灭的情形有二：第一，物权的标的物客观的消灭，物权本身也终局的消灭。第二，物权的标的物并未客观的灭失，物权本身却终局的消灭，他人也并未因此而取得其权利。例如，某人将其一部用坏的手机抛弃，无人问津。

　　25、此时，手机虽然存在，该人的所有权却终局的消灭。二、基于法律行为的物权变动与非二、基于法律行为的物权变动与非基于法律行为的物权变动基于法律行为的物权变动前者是指，因法律行为而导致的物权变动，如买卖机动车、抵押房地产等。后者是指，由于法律行为之外的其他法律事实（事实行为或事件）而引发的物权变动，这些事实最重要的包含：取得时效、征收，没收、法定继承、生产、法定物权、强制执行、先占、拾得遗失物、发现埋藏物、添附等。第二节第二节 基于法律行为的物权基于法律行为的物权变动的模式变动的模式 一、概述一、概述比较法上对基于法律行为的物权变动模式有以下三种不同的立法例。意思主义，也称合意原则，是指不动产抑或动产上的

　　26、物权仅因当事人的合意而发生变动，无须进行登记或者交付。，也称“物权的合意主义”，是指物权因法律行为而发生变动时，不仅需要有当事人的变动物权的合意，还要进行登记或交付，否则物权变动之效力不发生。折中主义，也称“交付原则”与“登记原则”，是指当物权因法律行为而发生变动时，除当事人的合意之外，仅须践行登记或交付的法定形式，就足以发生物权变动的效果。二、我国法上基于法律行为的物二、我国法上基于法律行为的物权变动模式权变动模式原则上以交付或登记为基于法律行为的物权变动的生效要件。物权法第9条第1款和第23条。例外的情形（1）无须登记的不动产；（2）不动产的登记效力采取对抗要件主义的情形；（3）准

　　27、不动产上的物权变动；（4）法律没有登记效力做出规定的不动产物权。第三节第三节 不动产登记不动产登记一、不动产登记的概念与特征一、不动产登记的概念与特征不动产登记，是指不动产登记机构依当事人的申请、有关国家机关的嘱托或依法定职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿加以公示的活动。不动产登记在性质上是一种基于法律行为的不动产物权变动的公示的方法。一、不动产登记的概念与特征一、不动产登记的概念与特征不动产登记具有以下特征：不动产登记属于私法领域中的国家行政事务。不动产登记是由当事人与登记机构共同参与的活动。不动产登记是由登记机构依法定程序从事的活动。不动产登记是登

　　28、记机构将依法应登记之事项记载于不动产登记簿的行为。二、不动产登记的类型二、不动产登记的类型本登记与预备登记本登记具有终局的、确定的效力，因此又被称为“终局登记”。依据登记的事项不同，本登记包括：初始登记、设定登记、转让登记、变更登记、注销登记、更正登记等类型。预备登记是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力 二、不动产登记的类型二、不动产登记的类型不动产权利登记与其他登记1.不动产权利登记（1）首次登记（2）变更登记（3）转移登记（4）注销登记2.其他登记（1）预告登记（2）更正登记（3）异议登记（4）查封登记二、不动产登记的类型二、不动产登记的类型依申请登记、依嘱托登记

　　29、和依职权登记（1）依申请登记：我国不动产登记以申请原则即自愿登记为原则，即当事人不申请，登记机构不得进行登记，除非法律、行政法规另有规定。（2）依嘱托登记：不动产登记机构依据有权机关的嘱托而进行的登记。（3）依职权登记：不动产登记机构依据法律、行政法规赋予的职权而主动进行的登记。三、不动产登记的登记能力三、不动产登记的登记能力登记能力，是指哪些权利和法律关系可以登记。依据物权法，以下权利和法律关系具有登记能力：不动产物权不动产物权，包括自然资源的国家所有权、集体土地所有权、建设用地使用权；土地承包经营权、宅基地使用权、建筑物与其他土地附着物的所有权、养殖权、捕捞权、取水权、海域使用权、探矿权、

　　30、采矿权。三、不动产登记的登记能力三、不动产登记的登记能力登记能力，是指哪些权利和法律关系可以登记。依据物权法，以下权利和法律关系具有登记能力：不动产物权上成立的物权不动产物权上成立的物权，包括建设用地使用权上设定的抵押权；建筑物和其他土地附着物上设立的抵押权；以招标、拍卖、公开协商等方式获得的荒地等土地承包经营权上设立的抵押权；因乡镇、村企业的厂房等建筑物被抵押时而在该建筑物占用范围内的建设用地使用权上成立的抵押权；地役权。四、合同效力与物权登记效力的四、合同效力与物权登记效力的区分区分我国法律明确区分了合同的效力与物权登记的效力。当事人之间订立的引发不动产物权变动的合同一经成立，只要在内容上

　　31、不违反法律的强行性规定和公序良俗，即可发生效力。而物权登记与否只是决定了物权变动的效力是否发生，不影响合同本身的效力。即便该物权登记是不动产物权变动的生效要件，也不影响合同的效力。五、不动产登记簿五、不动产登记簿（一）不动产登记簿的概念与特征不动产登记簿是由不动产登记机构制作并管理的官方记录。不动产登记簿是具有法律上的约束力的簿册。不动产登记簿用于记载不动的产自然状况、权利状况及其他法定事项。五、不动产登记簿五、不动产登记簿（二）不动产登记簿的法律上的约束力不动产登记簿的推定力，也称“不动产登记簿的推定效力”或“不动产登记簿的正确性推定”，是指不动产物权经过登记（即记载于不动产登记簿）之后，即推定不动产登

　　32、记簿上记载的该物权的归属和内容与真实的物权归属和内容是一致。五、不动产登记簿五、不动产登记簿（二）不动产登记簿的法律上的约束力不动产登记簿的公信力，也称“不动产善意取得”，是指即便不动产登记簿上记载的物权归属、内容与真实的物权归属、内容不一致，信赖该登记簿记载之人仍可如同登记簿记载正确时那样，依法律行为取得相应的不动产物权。六、不动产权属证书与登记证明六、不动产权属证书与登记证明（一）不动产权属证书不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明（物权法第17条第1句）。不动产登记证明则是不动产登记机构依法发放给当事人，用以证明当事人申请的某类不动产登记已经记载于不动产登记簿的文书。我国历来实行不动产的

　　33、登记发证制度，即不动产登记机构除在登记簿上进行记载之外，还向不动产权利人颁发由国家统一印制的权属证书或登记证明。六、不动产权属证书与登记证明六、不动产权属证书与登记证明（二）不动产权属证书与不动产登记簿的区别性质不同性质不同。不动产权属证书仅仅是“权利人享有不动产物权”的证明，权利人丢失该证明并不会导致权利本身的丧失。功能不同功能不同。不动产权属证书在交易中仅具有初步的证明作用。只有登记簿上的记载才是具有公信力的权利归属证明。故此，物权法第17条规定，当不动产登记簿与不动产权属证书的记载不一致时，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。六、不动产权属证书与登记证明六、不动产权属

　　34、证书与登记证明不动产登记证明与不动产权属证书的区别登记类型不同。不动产权属证书是在作为本登记的所有权登记、他物权登记完成后，由登记机构颁发给登记权利人的。登记证明适用的是作为预登记的预告登记和异议登记。证明的对象不同。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明（物权法第17条第1句）。七、不动产登记资料的查询与复制七、不动产登记资料的查询与复制物权法第18条特别规定：“权利人、利害关系人能申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”该条将申请查询、复制登记资料的主体限制在“权利人、利害关系人”八、更正登记与异议登记八、更正登记与异议登记（一）更正登记更正登记，是指当不动产登记簿存在错误时，登

　　35、记机构依当事人之申请或依职权消除该错误而进行的登记。（二）异议登记 物权法第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人能申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”八、更正登记与异议登记八、更正登记与异议登记（三）更正登记与异议登记的关系异议登记不以更正登记被拒绝为前置程序。任何利害关系人只要认为不动产登记簿记载的事项存在错误，都可以直接进行异议登记。首先，物权法只是说，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人能申请异议登记。其次，异议登记本身就

　　36、是一种临时登记，是为维护真实权利人的利益而设立的，所以在紧急的时候，如果要求更正登记被拒绝后才能进行异议登记，将不利于对真实权利人的保护。九、预告登记九、预告登记（一）预告登记的概念与特征预告登记是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权（针对已存在的不动产物权登记属于“本登记”或“终局登记”）。物权法第20条对预告登记制度作出了规定。九、预告登记九、预告登记（一）预告登记的概念与特征预告登记制度具有以下特征：具有临时性。具有临时性。预告登记属于预备登记的一种，不能长久存在。兼具债权性与物权性。兼具债权性与物

　　37、权性。一方面，预告登记担保的对象是债权请求权；另一方面预告登记又赋予了被担保的债权请求权以很强的物权效力。具有从属性。具有从属性。就被担保的债权请求权而言，预告登记仅仅是其附属物，预告登记的效力取决于被担保的债权请求权的效力。九、预告登记九、预告登记（二）预告登记的客体与适合使用的范围在以登记为生效要件的不动产物权变动中，预告登记的客体是以实现不动产物权变动为目的的债权请求权。依据不动产登记暂行条例实施细则第85条第1款，不动产预告登记的适合使用的范围包括：（1）商品房等不动产预售的；（2）不动产买卖、抵押的；（3）以预购商品房设定抵押权的；（4）法律、行政法规规定的其他情形。九、预告登记九、预告登记（三

　　38、）预告登记的构成要件存在符合标准要求的预告登记的客体，即“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”；当事人之间有关于预告登记的约定；登记机构在登记簿上进行了登记。九、预告登记九、预告登记（四）预告登记的效力担保效力。预告登记后，登记名义人处分不动产时，其与第三人订立的合同的债权效力不受影响，但是一定不可以发生物权变动的法律效果。顺位效力。由于预告登记已经表明了被担保的请求权经过履行后将要产生某种不动产物权，因此将来该物权一旦产生后就会取得预告登记所具有的顺位。排除破产和强制执行程序的效力。预告登记能够对抗破产程序和法院的强制执行。九、预告登记九、预告登记（五）预告登记转为本登记与预告登记的失效预

　　39、告登记转为本登记。预告登记只是保障债权人的一种临时性担保手段，在条件具备时，它就要转为本登记。就预购商品房的买卖或抵押的预告登记而言，是指预购商品房已经办理了所有权初始登记，进而为所有权转移或抵押权设定登记奠定了基础；就现房的买卖或抵押以及其他已经登记的不动产物权变动而言，是指当事人之间约定的办理本登记的条件成就或始期届至之日。九、预告登记九、预告登记（五）预告登记转为本登记与预告登记的失效预告登记的失效债权消灭。“债权”是指预告登记所担保的债权请求权。自可以有效的进行不动产登记之日起3个月内未申请登记。预告登记能够对抗破产程序和法院的强制执行。预告登记的其他消灭事由。一是预告登记权利人放弃预告登记

　　40、，此时预告登记权利人可以单方申请注销预告登记；二是预告登记本身附解除条件时，该解除条件如若成就，则预告登记归于消灭。十、不动产登记赔偿相应的责任十、不动产登记赔偿相应的责任（一）不动产登记赔偿相应的责任的概念与特征不动产登记赔偿相应的责任是因虚假登记与违法登记所生。不动产登记赔偿相应的责任的责任主体是不动产登记中的当事人与登记机构。不动产登记赔偿相应的责任可以是侵权赔偿责任或违约赔偿责任。十、不动产登记赔偿责任十、不动产登记赔偿责任（二）不动产登记赔偿责任的类型当事人的赔偿责任。申请不动产登记的当事人提供虚假材料申请登记而造成他人损害时，该当事人依法应当承担的赔偿责任。登记机构的赔偿责任。不动产登记机构因没有尽到应有的审查职责进

　　41、行了错误的登记，给他人造成损害时，依法应当承担的赔偿责任。十、不动产登记赔偿责任十、不动产登记赔偿责任（二）不动产登记赔偿责任的类型多数人侵权的赔偿责任。共同侵权的赔偿责任，即进行虚假登记的当事人与登记机构的工作人员恶意串通，共同故意进行虚假登记与错误登记，从而造成他人损害。无意思联络的数人侵权赔偿责任，即当事人进行虚假登记，而登记机构因过失未能发现该虚假登记以致作出了错误的登记，最终造成他人的损害。第四节第四节 动产交付动产交付一、交付的概念与类型一、交付的概念与类型 交付，即移转占有。原初的意义上的交付，仅指现实交付，即占有的现实移转。就动产的交付而言，是指动产物权的让与人将其对动产的直接

　　42、管领力现实地移转给受让人。随着经济的发展，基于交易便捷的考虑，法律上又产生了所谓的观念交付，包括简易交付、占有改定与指示交付。二、现实交付二、现实交付 要完成现实交付，须符合以下条件：出让人完全丧失了其对标的物的占有。受让人必须取得了对标的物的直接占有或者与第三人成立了间接占有关系。此种交付是依据让与人的意思而作成的。三、观念交付三、观念交付（一）简易交付简易交付，是指动产物权的受让人或其代理人已经占有了该动产，在让与物权合意达成之时，就已发生交付该动产的效果。由于在简易交付中，仅仅是以当事人让与动产物权的合意来替代动产的现实移转占有，故而该交付方式也称为“无形交付”。至于此前受让人或其代理人

　　43、究竟是基于何种原因而占有动产，在所不问。三、观念交付三、观念交付（二）占有改定占有改定，是指动产物权的让与人使受让人取得对标的物的间接占有，以代替该动产现实移转的交付（物权法第27条）。占有改定构成要件表现为：当事人之间达成动产物权变动协议。该协议是发生交付的基础；除了达成物权变动协议，就该动产另外达成让与人继续占有使用该动产的协议。三、观念交付三、观念交付（三）指示交付指示交付，也称“返还请求权的让与”，是指在设定或转让动产物权时，如果转让动产物权或者为他人设定动产物权之人的动产由第三人占有，该人负有交付义务的人可以将其享有的针对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。第五节第五节

　　44、非因法律行为的物权非因法律行为的物权变动变动 一、概述一、概述（一）非因法律行为的物权变动不以登记或交付为生效要件传统民法中，能够引发物权变动的法律行为以外的法律事实主要有：添附、取得时效、先占、征收、没收、强制执行、继承、法定物权的产生等。物权法没有规定添附、取得时效、先占。该法承认的能够导致物权变动的非法律行为事实包括：（1）法院、仲裁委员会的法律文书或政府的征收决定（第28条）；（2）继承或者受遗赠（第29条）；（3）合法建造、拆除房屋等事实行为（第30条）。一、概述一、概述（二）非因法律行为取得不动产物权者未经登记处分该物权的，不生效力物权法第31条规定：“依照本法第二十八条至第三十条

　　45、规定享有不动产物权的，处分该物权时，按照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”这在某种程度上预示着，尽管非基于法律行为的不动产物权变动不以登记为物权变动的生效要件，但取得不动产物权之人处分该物权时，如果依法必须登记，则非经登记，其处分不发生物权变动之效力。二、生效法律文书二、生效法律文书 物权法第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。物权法第28条中的法律文书仅仅是指“形成性法律文书”，即具有形成效力的法律文书，包括法院的形成判决、具有形成力的调解书以及仲裁委员会作出的具有形成力的裁决书。例如，法院作出的确认不动产物权变动合

　　46、同无效、撤销或解除该合同的判决书，分割共有不动产的判决书和调解书等。三、征收三、征收 征收是国家为了公共利益的需要而强行取得原属私人所有的不动产的公法行为。在我国法上，征收是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限与程序在给予补偿的前提下，强制取得原属私人或者集体所有财产上的所有权或者其他权利的行为。具体类型包括：一是对国有土地上的房屋所有权、建设用地使用权的征收；二是对农村集体土地的所有权的征收。四、继承、受遗赠四、继承、受遗赠（一）继承继承包括法定继承与遗嘱继承。法定继承，即依据法律规定的继承人的范围、继承的顺序、继承遗产的份额以及遗产的分配原则继承被继承人的遗产。遗嘱继承，即继承开始后，按

　　47、照被继承人所立的合法有效的遗嘱继承被继承人的遗产。遗嘱是一种民事法律行为，遗嘱继承体现了被继承人处分自己财产的意思，因此遗嘱继承属于意定继承。四、继承、受遗赠四、继承、受遗赠（二）受遗赠 遗赠与遗嘱继承的最大区别就在于：受遗赠人是法定继承人以外的人，包括国家、集体和法定继承人以外的自然人。因遗赠或遗嘱继承引起的物权变动实际上属于基于法律行为的物权变动。既然如此，它们应当适用物权法第6条和第9条第1款，自登记时发生物权变动的效力。五、合法建造、拆除房屋等事实行五、合法建造、拆除房屋等事实行为为（一）合法建造房屋合法建造房屋，是指民事主体按照法律的规定建造房屋。依据物权法第30条，合法建造房屋而取

　　48、得物权的，自“事实行为成就时”发生效力。就合法建造房屋而言，所谓“事实行为成就时”，指的就是房屋建造完毕之时。五、合法建造、拆除房屋等事实行五、合法建造、拆除房屋等事实行为为（二）拆除房屋拆除房屋属于一种事实行为。物权法第30条没有规定房屋的拆除必须是合法拆除。即便房屋被拆除的结果是因他人的侵犯权利的行为所致，只要该房屋在事实上消灭了，房屋上的所有权等物权也应归于消灭，无非房屋的物权人有权要求侵权人承担侵权责任以及其他法律责任而已。第六节第六节 物权的消灭物权的消灭 物权因法律行为与其他法律事实而消灭。通过法律行为消灭物权的情形包括抛弃、约定物权期限届满等；而因其他法律事实导致物权消灭的情形包括标的

　　49、物灭失、混同、征收、法定原因等。一、混同一、混同（一）混同的概念与类型 混同，是指两个无并存必要的法律上地位同归于一人的法律事实。混同的情形可大致分为三类：一是权利与权利的混同；二是权利与义务的混同，如债权与债务同时归属于一人；三是义务与义务的混同，如主债务与作为从债务的保证债务同时归属于一人。一、混同一、混同（二）物权混同规则当所有权与他物权的混同时，原则上他物权消灭，但是当该他物权的存在对于所有人或者第三人产生法律上的利益时，该他物权不消灭。他物权与以该他物权为标的的担保物权混同时，原则上该担保物权消灭，但是当该权利的存续对于权利人或者第三人产生法律上的利益时不消灭。由于物权因混同而消灭是依

　　50、法律的直接规定而发生的效果，所以无须办理注销登记即生效力。二、抛弃二、抛弃（一）概念与性质抛弃是以消灭物权为目的的单独行为，在法律行为体系中，它属于单方物权行为。物权法没用“抛弃”一词，而是改采“放弃”的称谓。物权法在担保物权编对债权人放弃担保物权的问题作出了规定。二、抛弃二、抛弃（二）要件抛弃动产所有权时，除具有抛弃的意思表示还应放弃对动产的占有。抛弃不动产所有权，抛弃人除作为抛弃的意思表示之外还一定要进行所有权注销登记，抛弃不动产上的其他物权，抛弃人必须向因抛弃行为而直接受益的人作出意思表示，同时办理他物权的注销登记。第十九章第十九章 物权的保护物权的保护第一节第一节 概述概述一、对物权

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